85제곱미터 초과 증축 허가 아닌 신고 기준

85제곱미터 초과 증축 허가 아닌 신고 기준

 

요약

1. 증축 후에도 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물을 유지하는 경우

2. 85 ㎡를 초과하여 증축하려는 경우에도 신고 대상

 

 

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건축신고를 건축허가로 인정하는 경우

 

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증축 시 부설주차장 산정 면적 기준

 

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건축행위(용도변경, 증축 등) 시 소방시설기준 적용 특례

 

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용도변경 및 증축 시 기존 정화조 사용 기준

 

 

민원인 - 「건축법」 제14조제1항제1호의 규모를 초과하는 증축이지만 같은 항 제2호에 해당하는 경우 건축신고 대상인지 여부(「건축법」 제14조제1항 등 관련)

 

안건번호20-0121 회신일자2020-04-27

 

 

1. 질의요지

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물을 증축(각주: 증축 후에도 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물을 유지하는 경우를 전제함.)하는 경우로서 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하여 증축하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따른 허가 대상인지 아니면 같은 법 제14조제1항에 따른 신고대상인지?

※ 질의배경

민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 경우 신고대상이라는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

 

 

2. 회답

 

이 사안의 경우 「건축법」 제14조제1항에 따른 신고대상입니다.

 

 

3. 이유

 

「건축법」 제14조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제11조에 해당하는 건축허가 대상 건축물이라 하더라도 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하여 원칙적으로 허가 대상 건축물임에도 불구하고 소규모의 건축이나 대수선의 경우에는 신고로 해당 행위를 허용하고 있습니다.

 

이와 같이 「건축법」 제14조제1항에서 건축신고를 규정한 취지는 건축물의 건축 또는 대수선에 관하여 원칙적으로 허가제로 규율하면서도 일정 규모 이내의 건축물에 관하여는 신고제를 채택함으로써 건축행위에 대한 규제를 완화하여 국민의 자유의 영역을 넓히는 한편, 행정목적상 필요한 정보를 파악ㆍ관리하기 위하여 국민으로 하여금 행정청에 미리 일정한 사항을 알리도록 하는 최소한의 규제를 하려는 것(각주: 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 판결례 참조)입니다.

 

그런데 「건축법」 제14조제1항제1호에서는 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축을, 같은 항 제2호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(각주: 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말함(「건축법」 제2조제1항제8호).)을 각각 신고대상으로 규정하고 있는바, 이는 도시지역 외의 용도지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 도시지역과는 토지의 이용실태 및 특성 등이 다르다(각주: 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역의 용도지역으로 구분됨(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 참고).)는 점을 고려하여 별도로 규율(각주: 2005. 11. 8. 법률 제7696호로 일부개정된 「건축법」 개정이유 및 주요내용 참조)한 것이므로 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서는 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하더라도 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축이라면 신고대상이라고 보는 것이 「건축법」 제14조의 입법취지에 부합하는 해석입니다.

 

또한 「건축법 시행령」 제12조제1항에서는 「건축법」 제11조 및 제14조에 따른 허가 또는 신고사항의 변경에 대해 허가와 신고 대상으로 구분하면서 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축에 해당하는 변경인 경우에는 허가(제1호)를 받도록 하고, 같은 법 제14조제1항제2호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고(제2호)하도록 규정하여, 같은 법 제14조제1항제2호에 따라 신고한 건축물은 변경 후 건축물의 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만일 경우에는 변경으로 증가하는 면적이 85제곱미터를 초과하더라도 허가가 아닌 신고대상으로 규율하고 있다는 점도 고려해야 합니다.

 

 

<관계 법령>

 

건축법

제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.

가. 지구단위계획구역

나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역

3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선

4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선

5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

② ∼ ⑤ (생 략)