구분등기 다가구주택 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부

구분등기 다가구주택 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부

 

요약

1. 건축물대장과 등기부등본상 구분등기 되어 있고

2. 각각 재산세가 부과되었다면

3. 건축법상 단독주택인 다가구주택이더라도 비과세 특례 적용안함

 

 

양도, 조심-2019-서-0027, 2019.04.18

귀속연도 2015

전심번호 ▶ 조심-2019-서-0027[심판]

 

[전심번호]

[ 제 목 ]

구분등기된 쟁점건물은 다가구주택이므로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장은 인정할 수 없음.

[ 요 지 ]

◎개층인 쟁점건물은 청구인이 취득하기 전부터 건축물대장 및 등기부등본상에 각 층별로 구분등기되어 있었고, 양도당시 그 용도가 차고인 ◇층을 제외한 □층과 ◎층에 대하여 각각 재산세가 부과된 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

[ 결정내용 ]

결정 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ] 소득세법 89 / 소득세법 시행령 154 / 소득세법 시행령 155

 

주 문

 

심판청구를 기각한다.

 

 

이 유

 

 

1. 처분개요

 

가.청구인은 1989.3.14. 취득한 OOO대지 285㎡ 및 각 층별로 구분등기되어 있는 지상 3층 건물 325.23㎡(연면적으로 공부상 1층은 차고, 2층ㆍ3층은 주택이고, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2015.4.3. OOO억원에 일괄양도한 후, 2015.6.26. 양도소득세 예정신고를 하면서 해당 양도가액을 주택으로 등기된 2층과 3층으로 안분하여 2층분에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용하고 3층분에 대한 양도소득세 OOO을 신고ㆍ납부하였다.

 

나. 이후 청구인은 2018.7.27. 쟁점건물이 다가구주택에 해당하므로 동 건물의 3층분을 포함한 양도소득의 전부에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 이유로 예정신고ㆍ납부한 세액의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.9.27. 쟁점건물이 각 층별로 구분등기되어 있으므로「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 ‘하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택’이 아니라는 이유로 이를 거부하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.22. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

 

(쟁점건물은 각 층별의 실제 거주세대별로는 구분등기되지 않았고 1인에게 일괄양도되었으므로 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 다가구주택으로 보아야 한다.

 

「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서에서 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있는바, 3층인 쟁점건물 중 차고인 1층을 제외한 나머지 2층ㆍ3층은 층별로 구분등기되었으나 여러 세대(합계 19호 미만)가 거주하고 있었음에도 세대별로 구분등기되지 않았으므로 쟁점건물의 전부를 다가구주택으로 보아야 하는 점, 청구인은 2015.4.3. 제3자인 OOO1인에게 쟁점건물의 전부를 양도하였고 이는 관련된 매매계약서를 통하여 입증되는 점 등을 감안할 때 쟁점건물을 다가구주택로 보아 위 시행령 규정에 따라 비과세를 적용하여야 한다.

 

더욱이 ‘1993.4.20.자 대법원 법정국 업무지시’에 의하면 구분건물의 요건을 갖춘 다가구주택은 구분등기가 가능하고, 이는 구조상 구분되고 이용상 독립하여 사용될 수 있는 여러 개의 부분으로 구성된 건물은 구분하여 소유할 수 있다고 본 것이나, 청구인은 각 층별로 독립하여 사용된 실제 세대별로 구분하여 등기하지 않은 점, 건물이 다가구주택에 해당하는지 여부는 관할지방자치단체의 장이 결정하는바(국심 2008서136, 2008.2.25.), 잔금일인 2015.4.3. 관할구청장에게 쟁점건물을 다가구주택으로 하여 신고하여 수리된 점을 감안할 때 쟁점건물은 다가구주택에 해당된다.

 

나. 처분청 의견

 

쟁점건물은 각 층별로 구분등기된 다세대주택에 해당하므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용할 수 없다.

 

「건축법」등 관계법령상 층수 외에는 다가구주택과 다세대주택을 구분할 뚜렷한 외관상의 특징이 없는 상태에서, 공부상 집합건축물로 되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 부동산에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제15항을 적용한다면 해당 특례규정이 부당하게 확장되어 적용되는 결과가 되고(대법원 2014.7.24. 선고 2014두36419 판결, 대전고등법원 2014.4.17. 선고 2013누3472 판결), 다가구주택과 다세대주택의 각 요건을 모두 갖춘 주택의 경우 소유자가 등기부등본 및 건축물대장에 해당 주택이 다가구주택에 해당한다는 취지의 법적지위를 부여한 경우에만 동 주택을 다가구주택으로 볼 수 있는바, 쟁점건물은 집합건축물대장에 의하면 종전의 단독주택에서 1979.10.30. 3호의 집합주택으로 변동되었고, 등기부등본에 의하면 각 층별로 구분등기되어 있는 점, 1999년 4월부터「건축법 시행령」에 따른 단독주택의 유형에 다가구주택이 추가되었으나 청구인은 쟁점건물을 다가구주택으로 변경ㆍ등기한 사실이 없는 점, 매매계약서에서도 쟁점건물이 각 층별로 양도가액이 기재되어 있는 점 등을 볼 때 쟁점건물은 다가구주택이 아니라 구분등기된 각 층별로 양도할 수 있는 다세대주택(집합건물)에 해당하므로 처분청에서 쟁점건물이 다가구주택에 해당함을 전제로 제기된 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법ㆍ정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

각 층별로 구분등기된 쟁점건물(3층)이 다가구주택에 해당되므로 그 양도에 대하여「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서에 따른 1세대 1주택 비과세특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

 

나. 관련 법령

 

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제12169호로 일부개정되기 전의 것)

 

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

 

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

 

(2) 소득세법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 일부개정되기 전의 것)

 

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 및 각호 생략)

 

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

 

제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 

(3) 건축법

 

제2조[정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

 

1. 단독주택

 

2. 공동주택

 

3. 제1종 근린생활시설

 

4. 제2종 근린생활시설

 

(4)건축법 시행령(2015.7.6. 대통령령 제26384호로 일부개정되기 전의 것)

 

제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

 

별표 1

 

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

 

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

 

가. 단독주택

 

나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

 

1)학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

 

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

 

3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

 

다.다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

 

1)주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

 

2)1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

 

3)19세대 이하가 거주할 수 있을 것

 

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・ 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

 

가.아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 

나.연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 

다.다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

 

(5)집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

 

제1조[건물의 구분소유] 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

 

(6)건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙(국토교통부령)

 

제1조(목적) 이 규칙은 「건축법」제38조ㆍ제39조 및 동법 시행령 제25조에 따라 건축물대장의 서식ㆍ기재내용ㆍ기재절차ㆍ관리 및 등기촉탁의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

 

제2조[용어의 정의] 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

 

2. 집합건축물 이라 함은「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물을 말한다.

 

제4조[건축물대장의 종류] 건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.

 

2.집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

 

 

다. 사실관계 및 판단

 

(1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구인이 1989.3.14. 취득한 쟁점건물을 2015.4.3. OOO억원에 일괄양도한 후, 2015.6.26. 양도소득세 예정신고를 하면서 해당 양도가액을 주택으로 등기된 2층과 3층으로 안분하여 2층분에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용하고 3층분에 대한 양도소득세 OOO을 신고ㆍ납부하였다가, 2018.7.27. 쟁점건물이 다가구주택에 해당하므로 동 건물의 3층분을 포함한 양도소득의 전부에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 이유로 예정신고ㆍ납부한 세액의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.9.27. 쟁점건물이 각 층별로 구분등기되어 있으므로「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 ‘하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택’이 아니라는 이유로 이를 거부한 것으로 나타난다.

 

(2) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다.

 

(가) 등기부등본 및 집합건축물대장을 보면, 아래 <표1> 기재와 같이 쟁점건물의 층수는 3층이고 각 층별로 ‘집합건물’으로 구분등기되어 있으며, 1층은 차고, 2층ㆍ3층은 주택의 용도이고, 2층ㆍ3층이 실제로 주택 용도로 사용된 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간의 다툼이 없다.

 

<표1> 쟁점건물의 층별 용도 및 면적

 

(단위 : ㎡)

 

(나)쟁점건물은 1969.11.1. 신축되어 1979.10.30. 각 층으로 구분등기(건축물대장에는 ‘동소동번지에서 구분’으로 기재)된 것으로 보이고, 청구인이 1989.3.4. 매매로 취득하였다가 2015.4.3. 제3자OOO에게 양도하였다.

 

(다)쟁점건물에 대한 재산세 부과 내역에 의하면, 양도당시 쟁점건물의 2층(201호) 및 3층(301호)에 대하여 각각 재산세가 부과되었다.

 

(라)매도인인 청구인과 매수인인 OOO간에 2015.4.3. 작성된 쟁점건물의 매매계약서를 보면, ‘부동산의 표시’ 부분의 ‘소재지’란에 쟁점건물의 각 층별로 토지 및 건물의 각 면적이 기재되어 있고, ‘계약내용’ 및 ‘특약사항’란에 양도대금 OOO억원을 2015.4.3.까지 지급하되, 1층˜3층의 각 양도대금은 OOO으로 기재되어 있다.

 

(3)청구인의 대리인은 2019.3.14. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 기존에 제시한 주장 외에 쟁점건물은 양도당시 6가구가 거주하고 있었고 그 바닥면적(258㎡), 층수(3층) 등을 감안할 때 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 바닥면적(660㎡ 이하), 층수(3층 이하), 거주가능 가구수(19세대 이하) 등의 요건에 부합하므로 다가구주택으로 보아야 한다는 취지의 내용을 추가로 진술하였다.

 

(4)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 

「건축법 시행령」별표 1 등 관계법령에서 층수 외에는 다가구주택(3층ㆍ바닥면적 660㎡ 이하)과 다세대주택(4층ㆍ바닥면적 660㎡ 이하)을 구분할 뚜렷한 외관상의 특징이 없는 상태에서, 공부상 집합건축물(각각 소유권의 목적으로 할 수 있는 여러 개의 부분이 독립한 건물)로 되어 있으면서 다가구주택(소유권이 구분되지 아니한 일반건축물)의 특징도 갖춘 부동산에 대하여「소득세법 시행령」제155조 제15항을 적용한다면 해당 특례규정이 부당하게 확장되어 적용되는 결과가 된다 할 것이고(대법원 2014.7.24. 선고 2014두36419 판결, 대전고등법원 2014.4.17. 선고 2013누3472 판결, 같은 뜻임), 다세대주택에 필요한 요건을 구비하고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있는 다세대주택은 특별한 사정이 없는 한 구분 등재되어 있는 부분을 각각 별도의 주택으로 보아야 할 것이며(조심 2018서310, 2018.2.19., 같은 뜻임), 그렇게 보는 것이 1세대가 1주택만을 소유한 경우 해당 주택의 양도에 대하여 양도소득세를 비과세하는 취지에 부합한다 할 것이다.

 

청구인은 쟁점건물이 양도당시「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 건축물의 형식적인 요건(3층 이하, 면적 660㎡ 이하, 거주가능 가구수 19세대 이하)에 부합하고 1인에게 양도되었는바, 이를 1주택인 다가구주택으로 보아 그 양도에 대하여「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서에 따른 1세대 1주택 비과세특례를 적용하여야 한다고 주장하나,

 

3개층인 쟁점건물은 청구인이 취득(1989.3.14.)하기 전인 1979.10.30.부터 건축물대장 및 등기부등본 상에 각 층별로 구분등기되어 있었고, 양도당시 그 용도가 차고인 1층을 제외한 2층(201호)과 3층(301호)에 대하여 각각 재산세가 부과된 점, 부동산매매계약서에 의하면 청구인이 양수인에게 쟁점건물의 양도대금 OOO억원을 각 층별로 안분한 것으로 기재되어 있음을 감안하면 청구인도 양도당시 쟁점건물의 각 층별이 별개의 주택인 것으로 인식하고 있었던 것으로 보이는 점, 설령 청구인의 주장대로 양도당시 쟁점건물 2층과 3층의 각 층별로 2가구 이상이 거주하고 있었더라도 각 층별로 분리하여 양도할 수 없었다는 특별한 사정이 입증되지 아니한 이상, 쟁점건물의 2층과 3층을 일괄하여 양도한 것은 구분된 소유권대로 2주택을 양도한 것으로 보는 것이 자연스러운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

 

4. 결론

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.