건축허가 반려처분 취소_다락 지자체 기준

건축허가 반려처분 취소_다락 지자체 기준

요약

1. 지구단위 계획 지침을 통해 다락에 대해 지자체 자체 기준마련

2. 건축법에 명시되는 않는 항목으로 건축허가를 반려하는것은 부당하다.

3. 건축법만 충족하면 건축허가 가능

다락의 기준 및 설치기준 바로가기

건축허가 반려 이의
결정·의결·재결례 분류주택건축 의결번호 2AA-1003-049338 의결일자 20100503

•결정사항  건축허가 반려처분 취소  

•결정요지  신청인은 지하 1층, 지상 2층 규모의 단독주택을 신축하고자 피신청인에게 건축허가를 신청하였으나, 피신청인은 내부지침을 근거로 ‘다락’의 바닥구조 및 층고를 임의로 해석하여 바닥면적에 산입하며 건축허가신청을 반려하여 민원발생 이 민원 주택의 다락은 가중평균 한 층고가 1.8미터 이하이므로 ?건축법 시행령?제119조 제1항 제3호 라목에 따라 바닥면적에 산입되지 아니하고, 다락의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니할 경우, 이 민원 주택의 옥상부분의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하지 아니하여 층수에 산입되지 아니하므로, 피신청인이 운영중인 내부 방안을 근거로 ‘다락’의 바닥 구조를 제한하고, 경사진 형태로 가중평균한 높이가 1.8미터 이하임에도 바닥면적에 산입함으로써 층수에 산입하여 지구단위계획지침 내용에 부적합하다는 이유로 신청인의 건축허가를 반려한 피신청인의 처분은 위법?부당하다는 점 등을 근거로 시정권고 함  

•참조법령  건축법시행령 제119조(면적 등의 산정방법), ?성남판교 지구단위계획지침? 제2편 제1장(단독주택용지 및 근린생활시설용지) 

•주문 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 경기 성남시 분당구 ○○동 983-8 건축허가 반려처분을 취소하고, 건축허가를 해 줄 것을 시정 권고한다.  

•신청취지 주문과 같다. 

•신청원인 신청인은 단독주택을 신축하고자 건축허가를 신청하였는데, 관련 규정에도 불구하고 ‘다락’의 바닥구조를 임의로 규제하고, 층고를 임의로 해석하여 바닥면적에 산입하며, 지하층은 칸막이벽과 화장실 설치를 금지하는 등 부당한 행정규제를 하고 있으니 이를 도와 달라.  

•피신청인의주장

가. 건축물의 바닥면적 및 층수산정과 관련하여 최상층의 거실 또는 주방의 층고를 일부 높여 실내공간을 활용할 경우 층수에서 제외할 수 있을 것이나, 신청 도서와 같이 옥탑과 다락을 일체 구조·기타 구조물을 설치하는 것은 그 구조, 기능 및 형태상 부적합하며, 이는 법령의 “그 밖에 이와 비슷한 건축물의 범위”에 해당되어 건축면적 8분의 1을 초과하므로 층수에 산정하여야 할 것이며, 인위적인 공간 구획 등의 사항은 구조, 기능 및 형태상 다락이 아니므로 층수 및 면적에 산입하는 것이 타당하다고 판단되며, 층수에 산입할 경우 지구단위계획지침 내용에 적합하지 아니함

나. 지하실 설치와 관련하여, ‘성남판교 지구단위계획지침’ 제2편 제1장 제2조 제4항에 의거 단독주택 용지 건축물의 지하층 용도는 주거 또는 교육 용도로 사용할 수 없도록 규정되어 있으며, 현재 이 민원 건은 설계도서상 칸막이벽 또는 화장실 등이 설계에 반영되어 있지 아니하여 보완?보정 요구한 사항은 없음  

•사실관계

가. 신청인은 판교택지개발지구내 경기 성남시 분당구 ○○동 983-8 대지에 지하 1층, 지상 2층 규모의 단독주택(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)을 신축하기 위하여 2010. 2. 22. 피신청인에게 건축허가를 신청하였다.

나. 피신청인은 이 민원 주택 건축허가 신청에 대하여 2010. 3. 2. 통신계획에 대하여 보완요구한 후, 추가로 다락구조 재검토 및 지붕층 계획 관련 재검토를 포함한 총 6개 항목에 대해 2010. 4. 2.까지 보완?보정을 요구하였으며, 다락구조 재검토 및 지붕층 계획 관련 재검토 이외의 항목에 대해서는 2010. 4. 1.까지 보완이 완료되었다.

다. 한편, 피신청인은 다락에 대한 명확한 정의가 없어 판교택지개발지구내에 건축허가 시 다락의 층수 및 바닥면적 산정에 혼란이 발생되어 민원 및 불법사항을 사전에 방지하고자 2010. 1. 8.부터 ‘단독주택의 다락설치에 대한 처리방안’(이하 ‘내부 방안’이라 한다)을 운영하고 있으며, 이 내부 방안에 따르면, 1. 최상층 바닥위에서 인위적 공간형성을 위한 별도의 벽을 형성하여 생성되는 다락의 구조는 법령의 취지상 부적합하므로 층수 및 바닥면적에 산정, 2. 인위적 공간형성을 위해 슬래브 등 내력벽으로 구획된 경우 명확한 층의 구분이 이루어지므로 층수에 산정, 3. 최고높이가 1.8m를 초과하여 거실 반자높이 확보 시 다락의 용도가 아니므로 층수에 산정한다는 내용으로 되어 있다.

라. 신청인은 다락과 관련하여 피신청인의 보완 요구에 대하여 국토해양부에 법령해석을 요청하자, 국토해양부는 2010. 2. 26. 경기도지사에게 도 관내 일부 자치단체에서 ‘다락’을 판단함에 있어 건축법령의 층고 기준 등을 다르게 적용하고 있어 관련 규정에 따른 기준이 적용될 수 있도록 조치하고, 그 결과를 민원인에게도 통보하도록 요청하였고, 경기도지사는 이를 성남시장에게 통보하였으며, 성남시장은 다시 피신청인에게 통보하였는데, 피신청인은 2010. 4. 1.일자로 ‘이 민원 주택의 다락은 구조, 기능 및 형태상 부적합하여 층수에 산정하여야 할 것’이라는 내용으로 신청인에게 회신하였다가, 2010. 4. 14. 이 민원 주택의 건축허가 신청을 반려하였다.

마. 지하층의 칸막이벽과 화장실 설치와 관련하여, 이 민원 주택에는 칸막이벽과 화장실이 설치되어 있지 아니하고, 피신청인도 2010. 3. 17. ‘성남판교지구단위계획지침 제2편 제1장 제2조 제4항에 의거 단독주택 용지 건축물의 지하층 용도는 주거 또는 교육용도로 사용할 수 없도록 규정되어 있으며, 부속용도인 기계실, 주차장, 창고에 한하여 설치가 가능하며 필지당 2가구로 제한하고 있어 신청된 건축물의 구조·설비기준 및 용도, 기능, 형태 등을 검토하여 규모 및 용도에 적합하게 계획될 경우 건축허가 처리를 하고 있음’이라고 회신하였다.  

•판단

가. ?건축법시행령? 제119조 제1항 제3호는 바닥면적 산정방법에 대하여 “건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.”라고 하고, “다만, 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.”라고 하면서, 같은 호 라목에는 “승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락〔층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터)이하인 것만 해당한다〕, 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.”라고 하고 있다. 또, 같은 항 제9호는 층수의 산정방법에 대하여 “승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(괄호 안은 생략)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고...(이하 생략)...”라고 하고 있다.

나. 이 민원 주택의 건축허가를 신청한 대지는 성남판교택지개발지구내 지구단위계획구역 R2구역에 위치한 ‘전용주거지역’이며 단독주택 용지로서 ?성남판교지구단위계획지침?제2편 제1장 제2조 제1항에 따라 건축물의 허용용도는 제1종 전용주거지역내 건축할 수 있는 건축물 중 ?건축법시행령?별표1호에 의한 단독주택으로서 다중주택을 제외한 것이며, 최고층수는 2층, 1필지당 가구수는 2가구이하로 규정하고 있고, 같은 조 제4항에는 “건축물의 지하층의 용도는 주거 또는 교육용도로 사용할 수 없다.”라고 규정하고 있다.

다. 이 민원 주택의 다락과 관련한 질의에 대하여 국토해양부는 “?건축법시행령?제119조 제1항 제3호 라목에 따르면 층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터)이하인 것은 해당 층의 일부로 보아 바닥면적 산정 시 완화될 수 있는 것이며, 상기 규정의 층고와 관련하여서는 같은 법 시행령 제119조 제1항 제8호에 따른 기준을 적용하는 것으로 건축법령에서 ‘다락’의 층고를 최고높이로 적용하거나 그 바닥의 구조체를 반드시 목구조로 하도록 정하고 있지는 아니합니다.”라고 회신(건축기획과-1615)하였고, 경기도는 “건축법령에서는 다락의 바닥구조체 종류를 정하지 않고 있으며, ?건축법시행령?제119조 제1항 제8호에 따라 층고 산정시 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 높이에 따른 면적에 따라 가중평균하도록 규정되어 있으나, 분당구에서 운영하고 있는 ‘단독주택의 다락설치에 대한 처리방안’에 의하면 지붕과 천장사이를 구획하는 다락의 바닥이 간이구조(목구조 등)이고, 최고높이가 1.8미터(평지붕일 경우 1.5미터)이하일 경우에만 다락으로 인정하도록 운용함으로써 민원이 발생된 것”이라고 회신(주택정책과-5613)한 바 있다.

라. 살피건대, 피신청인은 이 민원 주택과 같이 옥탑과 다락을 일체 구조?기타 구조물을 설치하는 것은 그 구조, 기능 및 형태상 부적합하며, 이는 ?건축법 시행령? 제119조 제1항 제9호의 “그 밖에 이와 비슷한 건축물”의 범위에 해당되어 건축면적 8분의 1을 초과하므로 층수에 산정하여야 할 것이라고 주장하나, 관련법령에는 ‘다락’의 구조에 대한 제한 규정이 없고, 이 민원 주택의 다락은 경사지붕의 하부에 형성되는 공간을 활용한 것일 뿐, 피신청인이 주장하는 “그 밖에 이와 비슷한 건축물”에 해당하지 아니하며, 경사형태의 높이는 가중 평균하여야 할 것이지 최고높이가 1.8미터를 초과한다고 하여 층수에 산정할 수는 없으며, 이 민원 주택의 다락은 가중평균한 층고가 1.8미터 이하이므로 ?건축법 시행령?제119조 제1항 제3호 라목에 따라 바닥면적에 산입되지 아니하고, 다락의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니할 경우, 이 민원 주택의 옥상부분의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하지 아니하여 층수에 산입되지 아니하므로, 피신청인이 운영중인 내부 방안을 근거로 ‘다락’의 바닥 구조를 제한하고, 경사진 형태로 가중평균한 높이가 1.8미터 이하임에도 바닥면적에 산입함으로써 층수에 산입하여 지구단위계획지침 내용에 부적합하다는 이유로 신청인의 건축허가를 반려한 피신청인의 처분은 위법·부당하다 할 것이다.

마. 한편, 지하층의 칸막이벽 및 화장실 설치 요구에 대해서는 건축허가 신청 내용에 포함되어 있지 아니하여 지하층에 관한 사항이 이 민원 주택의 건축허가 신청 반려처분과 관련이 없으므로 본 건에서는 심의하지 아니한다.  

•결론그렇다면 피신청인의 이 민원 주택의 건축허가 반려처분은 위법?부당하다고 인정할 만한 상당한 이유가 있으므로 부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.  

•처리결과  시정권고