다가구주택 옥탑방을 층수에 산입하는지 여부

다가구주택 옥탑방을 층수에 산입하는지 여부

 

요약

1. 건축법에 따라 옥탑으로 볼 수 없는 경우

   a) 최상층의 바닥면적이 수평투영면적의 1/8 이상인 경우

2. 옥탑방을 층수에 산입

3. 기존 다가구주택의 층수 제한인 3층을 초과하여 4층이 됨

4. 따라서 다세대로 판단, 비과세 규정이 적용되지 않음

 

 

다가구주택 옥탑방이 층수에 산입되는지 여부에 따른 비과세 규정 판례

 

제 목

 

옥탑방을 층수 계산에서 제외하여 3층 다가구주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 하는지

 

 

요 지

 

① 옥탑방의 면적이 건축물 수평투영면적의 8분의1 이상으로 건축법상 건축물 층수에 산입하여야 함

② 쟁점부동산 옥탑은 3층의 부속건물로 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 함

 

 

결정내용

 

결정 내용은 붙임과 같습니다.

 

 

관련법령

 

소득세법 제89조【비과세 양도소득】 

소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 

소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 

 

양도, 심사-양도-2019-0096 , 2019.11.13 , 완료

귀속연도 2017

전심번호 ▶ 심사-양도-2019-0096[심사]

관련주제어▶ 1세대 1주택의 범위▶ 1세대 1주택의 특례▶ 결정

 

 

 

주 문

 

TT세무서장이 2019. 6. 4. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세 288,496,890원의 과세처분은

 

1. 「소득세법」제89조제1항제3호가목에 따른 양도소득세 비과세를 양도건물의 3층에서 옥탑층을 추가하여 과세표준과 세액을 경정하고,

 

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

 

 

이 유

 

1. 처분개요

 

가. 청구인은 1990.6.25. 서울 TT구 EE동2가 ***-** 대지 138.5㎡에 지하1층, 지상3층으로 근린생활시설 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 소유권보존등기하였고, 2017.5.16. 쟁점부동산을 윤춘자외 1에게 1,600백만원에 양도하고 1세대1주택 비과세 적용하여 양도소득세 24백만원을 신고・납부하였다.

 

나. UU지방국세청 감사관(이하 “감사관”라 한다)은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 쟁점부동산의 지하층과 1층이 실지 주택으로 사용된 사실과 4층에 무허가로 옥탑방을 증축하여 주택으로 사용한 사실을 확인하고, 쟁점부동산을 1층부터 옥탑방이 있는 4층까지 4개층을 주택으로 사용하는 다세대주택으로 보아 청구인이 거주한 3층에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 부과할 것을 감사지적하였고, 처분청은 이에 따라 2019.6.4. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 288,496,897원을 경정・고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.5. 과세전적부심사청구를 거쳐 2019.8.29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

 

2. 청구주장

 

가.쟁점부동산의 주택사용 층수 계산 시 옥탑방은 제외하여 총 3층의 다가구 주택으로 보아야 하며, 이 경우 하나의 매매단위로 양도되었으므로 건물 전체를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하여야 한다.

 

옥탑방은「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 의해 서민의 주거환경 안정 및 재산권 보호를 위한 주거용으로 사용할 수 있도록 정책상 한시적으로 양성화된 것이므로 이러한 옥탑방을 건축법상 다가구/다세대 주택 판단요소인 주택으로 사용하는 층수에 산입하는 것은 납세자에게 너무나 가혹한 처사이므로 쟁점부동산은 총 3층의 다가구주택으로서 이를 하나의 매매단위로 양도된 것이므로 건물 전체를 1세대1주택으로 보아야 한다.

 

나. (예비적 청구) 설령 쟁점부동산이 다세대주택에 해당한다 하더라도 쟁점부동산 옥탑방은 청구인의 장녀가 잠만 자는 방으로 사용하였으므로 청구인이 거주한 3층과 옥탑방을 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다.

 

쟁점부동산의 옥탑방은 화장실이나 주방 싱크대 등 별도의 살림살이를 할 수 있는 설비없이 가스난방시설만 되어있는 단순한 창고방 1개에 불과하다. 옥탑방의 가스 사용량이 3층 사용량 대비 80%를 사용한 것은 청구인과 함께 거주하는 청구인의 장녀(’64년생 미혼)가 편의상 잠만 자는 용도로 사용하면서 겨울철 난방을 위해 가스보일러를 틀었던 데에서 기인한 것일 뿐이다. 뿐만 아니라 3층을 통하지 않고 옥탑방으로 갈 수 있는 통로가 존재하지 않는다.

 

이와 같이 화장실, 주방, 외부 통로계단 등이 없는 옥탑방을 장기간 독립하여 주거할 수 있는 공간으로 보아 별도의 임대 가능한 1개호의 주택으로 취급하는 것은 부당하다.

 

3. 처분청 의견

 

가.옥탑방은 별도의 주거공간으로서 건축법상 층수계산에서 제외되지 아니하므로 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 청구인 거주 3층에 대하여만 1세대1주택 비과세를 적용한 당초 처분은 정당하다.

 

1) 쟁점부동산 소재지에 대하여 인터넷 포털 ‘네이버’ 및 ‘다음’의 위성사진과 로드뷰를 확인한바, 공부상에는 없는 불법 증축된 무허가 옥탑이 존재하고 있었으며 별도 가스설비(계량기 설치)가 되어있는 등 이는 별도의 주거공간으로 보아 실제 거주여부와 관계없이 사실상 주택용도로 사용한 것으로 확인된다.

 

2) 또한 옥탑층을 청구인이 주장하는 창고로 사용하였다는 주장에 대한 객관적인 증빙을 전혀 제출하지 않았으며 해당 층에 거주이력 등이 확인되는 등 옥탑방은 건축법상 1개 층이 되어 주택용도로 사용된 층은 총 4개 층인바, 다세대주택으로 보는 것이 타당하므로 처분청의 과세처분은 적법하다.

 

나. (예비적 청구) 옥탑방은 별도의 독립된 주거공간이므로 1개 호의 주택수로 계산하여야 한다.

 

1) 쟁점부동산을 현장확인한 결과, 옥탑방 외부에 세탁기, 보일러 연통 등의 시설이 구비된 사실과 1층에 비치된 옥탑방의 가스계량기 사용량이 청구인이 거주하는 3층 가스계량기 사용량 대비 80%이상 사용된 사실을 확인하였는바,옥탑방을 독립된 주거 공간으로 판단함이 타당하고,

 

2) 세법상 주택 수 계산에 있어 거주인이 잠만 잤는지 여부는 고려 대상이 아니며 「건축법시행령」 별표1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 해석하고 있으므로(조심 2018서1507, 2018.5.31.같은 뜻), 4층 옥탑방과 3층을 합산하여 1개 호의 주택으로 계산하여야 한다는 청구주장은 이유 없다.

 

4. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

①쟁점부동산의 옥탑방을 층수 계산에서 제외하여 3층 다가구주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 주장의 당부

 

②(예비적 청구) 본인 거주 3층과 장녀 사용 옥탑방을 1개 호의 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

 

나. 관련법령

 

1) 소득세법 제88조【정의】[2016.12.20-14389호]일부개정

 

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 

6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

 

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 

1-1) 소득세법 시행령 제152조의3 【1세대의 범위】[2017.2.3-27829호]일부개정

 

법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

 

1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

 

2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】[2016.12.20-14389호]일부개정

 

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

 

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 

2-1) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】[2017.2.3-27829호]일부개정

 

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

 

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

 

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

 

2-2) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】[2017.2.3-27829호]일부개정

 

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 

3) 주택법 제2조【정의】[2016.12.2-14344호]일부개정

 

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 

4) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】[2015.7.6-26384호]일부개정

 

법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

 

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

 

가. 단독주택

 

나. 다중주택: (생략)

 

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

 

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

 

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

 

라. 공관(公館)

 

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

 

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 

나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

 

라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

 

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

 

 

5) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】[2015.7.6-26384호]일부개정

 

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

 

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

 

9. 층수: 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.

 

다. 사실관계

 

1) 다툼 없는 사실관계

 

가) 양도일 현재(2017.5.16.) 쟁점부동산의 일반건축물대장 기재사항 및 실제 사용용도는 다음과 같다.

 

(건축물대장 생략)

 

나) 쟁점부동산 지하1층과 지상1층이 공부상 점포이나 실제는 주택으로 사용한 사실과 무허가 건축된 옥탑방은 청구인의 장녀가 주거용으로 사용한 사실은 당사자 간 다툼이 없다.

 

다) 쟁점부동산의 양도계약서는 다음과 같다.

 

(양도계약서 생략)

 

라) 쟁점부동산의 양수자 윤AA(490711-2**)에게 유선으로 확인한바, 쟁점부동산 양수 당시 옥탑방에는 화장실, 싱크대 등의 시설 없이 단순히 방 1개만 있던 상태였음이 확인된다.

 

마) 쟁점부동산의 건축물대장 및 TT구청 공동주택과 임BB 주무관에게 유선으로 확인한 사실은 아래와 같다.

 

(1) 쟁점부동산 옥탑방에 대한 무허가 건축물 대장이 존재하지 아니하여 객관적인 면적은 확인되지 아니한다.

 

(2) 쟁점부동산은 사용승인일이 1987년도로서 공부상 건축면적이 기재되어 있지는 않지만 쟁점부동산의 1층은 필로티 시설 등이 없으므로 건축면적(수평투영면적)은 1〜3층 면적 중 가장 큰 면적인 82.72㎡가 된다.

 

바) 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하면 청구인의 장녀 신CC(1964년생)은 2017년 현재 인적용역 사업수입금액 65백만원으로서 주택임대수입금액을 소득원으로 하는 청구인과는 별도의 독립된 생계를 유지하고 있음이 확인된다.

 

2) 처분청 제출 내용

 

가) 처분청의 쟁점부동산의 현지확인 결과 작성한「현지확인 검토서」의 ‘확인사항’은 다음과 같다.

 

○ 현장 확인일(2018.11.19.) 현재 옥탑층 가스설비 되어있고, 공동우체통 1개만이 확인됨

 

○ 3층부터 별도 현관 설치되어 진입 불가하고, 주변 타 건물 진입하여 확인한바, 건물 정착명적의 약 1/3 규모이고, 보일러 연통으로 추정되는 설비 및 옥외 세탁기 확인됨

 

○ 현장 확인일 현재 외견상 입주자는 없는 것으로 추정됨

 

나) 아래 사진은 쟁점부동산의 옥탑방용 계량기와 쟁점부동산 옥탑의 정면과 위쪽에서 촬영한 사진이다.

 

(사진 생략)

 

3) 청구인 제출 내용

 

가) 청구인은 옥탑방은 주택 층수 계산에 산입되지 않는다며 다음 건축사의 의견서를 제출하였다.

 

(의견서 생략)

 

나) 청구인은 옥탑방이 가로 6.7ｍ 세로 3.7ｍ로서 총 면적 24.79㎡라고 기재한 평면도를 수기로 작성하여 제출하였다.

 

라. 판단

 

1) 쟁점①에 대하여 살펴보면

 

구「소득세법」(2016.12.27. 법률 제14474호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득)제1항제3호가목에서는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도로 발생하는 소득에 대하여 비과세하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제154조제1항은 “법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상인 것(생략)을 말한다.”라고 규정하고, 제155조제15항은 “제154조제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”라고 규정하고 있다.

 

한편,「건축법 시행령」별표1제1호다목에 따르면, 단독주택으로 보는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것을 요건으로 하고 있다.

 

청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 옥탑방은 층수 계산에서 제외하여 3층 다가구 주택을 양도한 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나

 

「건축법 시행령」제119조제1항제9호는 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 건축물의 층수에 산입하지 아니하는 것으로 규정하고 있는 점

 

쟁점부동산의 옥탑을 주거용으로 사용하였다는 데는 당사자 간 다툼이 없고 쟁점부동산 옥탑의 면적은 비록 공부상 확인되지는 아니하나 청구인이 수기로 작성한 도면에 의하면 24.79㎡로서 쟁점부동산 건축면적 82.72㎡의 30%에 해당하여 8분의 1을 초과하고 이러한 사실이 조사청이 제시한 현장 사진에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 볼 때,

 

쟁점부동산의 옥탑을 층수에 산입함이 타당하므로 3층 다가구주택이 아닌 4층 다세대주택으로 보아 청구인이 거주하는 층에 대하여만 양도소득세 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 처분청의 주장은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

2) 쟁점②에 대하여 살펴보면

 

청구인은 청구인의 가족이 거주하는 쟁점부동산 옥탑방이 3층의 부속건물로서 3층과 옥탑을 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용하여야 한다고 주장하는바

 

쟁점부동산 옥탑 시설은 방 한 칸으로 되어있고 싱크대 등 취사시설이나 화장실이 없는 등 세대의 구성원이 장기간 독립적으로 거주할 수 있는 구조로 되었다고 보기에는 무리가 있어 보이고 실지 사용용도 또한 청구인의 자녀가 옷가지 등을 보관하며 잠만 자는 용도로 사용하였다고 청구인이 주장하는 점, 옥탑으로 올라가기 위해서는 3층 현관을 통과하여야만 가능하고 4층 옥탑만을 타인에게 임대한 사실이 확인되지 않는 점,

 

대법원 판례(대법원92누12988, 1993.1.19.)에 따르면 “1세대 1주택”의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로, 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는, 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 세법이 보장하여 주려는 데에 있다”라고 판시하고 있는 점 등에 비추어 볼 때

 

청구인의 주장이 이유 있다고 판단되므로 청구인과 청구인의 가족이 실제로 거주한 3층과 옥탑을 1개호의 주택으로 보아 비과세함이 이에 타당하다고 판단된다.

 

5. 결론

 

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 「국세기본법」제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.